Plantilla de mantenimiento de edificios

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Auditoría

Techo

Inspeccione el techo al menos dos veces al año y después de cualquier tormenta severa.
¿Se ha creado un archivo de mantenimiento de techo para cada edificio?
¿Se ha revisado la información de la garantía?
¿Drenajes del techo libres de restos?
¿Ha examinado la chapa, albardillas y las secciones reparadas previamente? (recorra el perímetro para examinar)
¿Alguna arruga o desgarro en las conexiones de techo a pared y tapajuntas (en bordillos y penetraciones, etc.)?
¿Alguna corrosión en los techos de metal? Puede ser causada por el condensado de las bobinas de cobre en las unidades del sistema HVAC de techo.
¿Todo el tráfico fuera del techo para evitar daños en la membrana?
Techo verde: ¿están las plantas sanas? Desmalece y recorte según sea necesario.
Techo verde: ¿Existe un riego adecuado para la supervivencia de la vegetación y protección de la membrana del techo contra goteras y encharcamientos?
¿Existe un plan de estudio de humedad cada 5 años para detectar aislamientos húmedos o fugas?
Panel solar en la azotea: ¿Los paneles se desprenden debido a la acumulación de hielo o nieve?
Panel solar en la azotea: ¿Están los estantes y las áreas alrededor de las penetraciones en buenas condiciones?
Panel solar en la azotea: ¿Están los sistemas lastrados colocados sobre una plataforma para proteger la membrana del techo de posibles daños?

Sistema HVAC

Inspeccione al menos dos veces al año, empiece en el período estacional y ejecute inspecciones.
¿Necesitan ser reemplazados los tornillos, pestillos, juntas o tornillos que falten?
¿Los sifones en P recargados o los sifones de agua en U para bandejas de drenaje de condensado?
¿Un contratista mecánico calificado ha proporcionado servicios de mantenimiento preventivo estacional de refrigeradores y calderas?
¿Para torres de refrigeración, pantallas y paneles de acceso desmontados para inspección?
Inspeccionó el relleno de la torre de refrigeración, la estructura de soporte, el sumidero y las boquillas de rociado.
Rellene la válvula, la caja de engranajes, el acoplamiento de transmisión, las aspas del ventilador y los cojinetes del motor;
Limpiar el motor de arranque y armario
Inspeccione los cables; revise los contactos del motor de arranque para ver si están desgastados y si funcionan correctamente; compruebe con el procedimiento Megger el motor y registre las lecturas
Verifique el estado del calentador del sumidero y el interruptor, y anote las observaciones
¿Se ha completado la lubricación de los cojinetes de la bomba al menos una vez al año? Inspeccione los acoplamientos y verifique que no haya fugas. Investigue ruidos inusuales.
¿Se ha completado la limpieza o el reemplazo de los filtros del aire de la unidad de tratamiento de aire al menos una vez al mes (es posible que algunos solo deban cambiarse cada 3-6 meses)?
¿Se ha aplicado un producto limpiador de bobinas y luego retirado con un trapo de la bobina del condensador? Si necesita quitar paneles para acceder a la bobina, utilice a un contratista autorizado.
¿Se han inspeccionado periódicamente los ajustes para determinar la eficiencia energética, en particular el compresor, la carga de refrigerante y la válvula de expansión térmica (si corresponde)?
¿La temperatura de recalentamiento oscila entre los 10 y 20 grados F (en un sistema de presión directa)? Busque la temperatura de evaporación según el fabricante que corresponda con la presión medida de la línea de succión, después mida la temperatura real de la línea de succión; la diferencia entre estos dos números es la temperatura de recalentamiento
¿Tiene un economizador? Los amortiguadores pueden funcionar mal si se corroen o se atascan con restos. Controle todas las partes móviles, incluido el activador y los enlaces, así como las juntas. Calibre adecuadamente los sensores al menos una vez al año.

Fontanería y baños

Inspeccione al menos una vez al año; investigue cualquier fuga o ruido inusual
Los sistemas de bombas de circulación y de refuerzo de agua domésticos requieren lubricación de los cojinetes al menos una vez al año; ¿Se han inspeccionado los acoplamientos en busca de fugas?
Los calentadores de agua y las calderas domésticas deben someterse a pruebas de incendio periódicamente; ¿Se ha realizado un análisis de los gases de combustión para ajustar el tiro de la combustión y la entrada de aire de combustión para optimizar la eficiencia?
Los enfriadores remotos de agua potable necesitan rodamientos del motor del ventilador del condensador lubricados anualmente.
Revise todos los contactos en busca de desgaste y hendiduras, y ejecute pruebas de control del sistema.
Bombee el sistema y retire el refrigerante de acuerdo con las instrucciones del fabricante.
Drene y reemplace el aceite en el depósito de aceite del compresor, incluidos los filtros, coladores y sifones.
Las bombas de eyección de sumidero y aguas residuales se reemplazan según sea necesario, pero se debe verificar su funcionamiento. ¿Se lubrican anualmente las bombas al descubierto?
Los accesorios, particularmente los de los baños públicos, a menudo soportan un uso intensivo o abuso. Siga las recomendaciones del fabricante sobre la frecuencia con la que se deben reemplazar los mecanismos internos, como las aletas, cartuchos y diafragmas. ¿Hay alguna fuga?

Iluminación

Inspeccione en intervalos regulares, con cambio de luces en grupo cuando las lámparas comiencen a fallar
¿Las luminarias que tienen transformadores, equipos de control o accesorios, como por ejemplo, lentes desplegables, deflectores de deslumbramiento o filtros de color, se revisan de forma rutinaria?
Revise las luces exteriores para asegurarse de que los cables no estén rotos; todos los tornillos y herramientas deben estar en su lugar y funcionando, y las juntas se pueden reemplazar para proporcionar un mejor sello hermético.
Reemplace las lámparas fundidas y considere la posibilidad de cambiar la iluminación en grupo. Para crear su programa de recambio, calcule la vida útil de la lámpara y la frecuencia con la que se utilizan.
¿Cada lámpara tiene la misma temperatura de color?
Reajuste la iluminación ajustable según sea necesario
Quite el polvo de las lámparas y limpie las superficies de las lentes para mejorar el rendimiento de la iluminación.
Debido a que los elementos de iluminación pueden contener mercurio o plomo, es imperativo almacenar de manera segura las bombillas usadas hasta que un proveedor certificado pueda retirarlas. ¿Existe documentación para verificar que los desechos fueron a una instalación de reciclaje y no al vertedero?

Artículos a largo plazo

Los sistemas eléctricos deben ser inspeccionados por un electricista autorizado cada 3 a 5 años; el mantenimiento preventivo típicamente incluye la verificación del aparellaje, tableros de paneles y conexiones, además de limpiar y reajustar las conexiones eléctricas. Los dispositivos de sobrecorriente deben limpiarse y lubricarse según sea necesario; se deben verificar las unidades de interruptores con fusibles para asegurarse de que todos los fusibles dentro de la unidad sean del mismo fabricante y de la misma clase y clasificación. Tenga en cuenta que los fallos de arco ocurren cuando las conexiones se han aflojado como resultado de ciclos térmicos.
Las superficies de los estacionamientos deben limpiarse al menos dos veces al año, reemplazándose el revestimiento cada 10 años. El lavado a presión es una forma fácil y barata de proteger la estructura y retrasar los proyectos de rehabilitación. Los pavimentos deben tener las grietas rellenadas y sellarse con regularidad. Los pavimentos de molinos y revestimientos deben realizarse cada 20 años.