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Auditoría
INSPECCIÓN DE EXTERIORES
TEJADOS
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Tejas de asfalto: ¿hay algún desgaste en las tejas en la cumbrera, limatesas y en los bordes del techo?<br><br>Preste atención a bultos que indiquen que se ha aplicado un techo nuevo sobre tejas viejas; todo tipo de daños podrían estar tapados.<br><br>Busque:<br>Gránulos minerales desgastados casi por completo en las tejas<br>Recolección de gránulos minerales en canaletas y base de bajantes<br>Los bordes de las tejas se ven desgastados<br>Clavos fuera<br>El techo parece nuevo pero tiene bultos<br>Formación de moho o musgo en las tejas<br>Agujeros en el techo por cables de sujeción, antenas de TV, etc.<br>Borde del techo dañado por escaleras
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Baldosas de arcilla: ¿alguna de las baldosas de arcilla muestra signos de rotura debido a un impacto mecánico, como la caída de una rama de árbol o personas que caminan sobre las tejas sin protegerlas?<br><br>Busque:<br>Baldosas rotas<br>Azulejos que faltan<br>Clavos que sobresalen<br>Formación de moho o musgo en las baldosas
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Pizarra: ¿Está bien colocada la pizarra? La pizarra de alta calidad debe durar un siglo o más (la longevidad de la pizarra varía según la fuente de la pizarra).<br><br>Revise:<br>Pizarra rota<br>Pizarra que falta<br>Descascarillado de pizarra<br>Clavos sueltos<br>Acumulación de partículas de pizarra en el tapajuntas de valle
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Metal: ¿el techo muestra signos de corrosión? Si el metal no es cobre, zinc, acero inoxidable y otras mezclas de metales resistentes a la corrosión, su tarea principal será combatir la oxidación manteniendo el techo pintado.<br><br>Revise:<br>Manchas de óxido o corrosión<br>Signos de trabajos con parches anteriores<br>Pinchazos en el metal<br>Juntas y costuras rotas
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Tejas y listones de madera: ¿hay una circulación de aire adecuada debajo? Para maximizar la vida útil del techo, las tejas y los listones requieren una circulación de aire adecuada debajo para que puedan secarse después de la lluvia. Por lo tanto, deben colocarse sobre un revestimiento abierto. Si encuentra que están colocados incorrectamente, puede ayudarlos a secarse proporcionando una ventilación adecuada en su ático.<br><br>Busque:<br>Ataque biológico (musgo o moho, insectos, pájaros)<br>Ventosas y deformaciones<br>Grietas y cortes profundos<br>La madera se ha vuelto desigualmente delgada debido a la erosión
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Techo construido: ¿la membrana del techo de un techo construido consiste en una o más capas de fieltro para techos unidas por revestimientos de techo aplicados en frío o en caliente?<br><br>El deterioro de la membrana produce áreas de la superficie del techo donde pueden ocurrir filtraciones. Es particularmente difícil diagnosticar fugas en techos planos porque el agua puede entrar en un punto y migrar horizontalmente por una gran distancia antes de filtrarse dentro del edificio.<br><br>Compruebe:<br>Ampollas o hendiduras en la membrana.<br>Encharcamiento de agua (o áreas secas donde hubo encharcamiento)<br>Tuberías de drenaje tapadas<br>Hay bordes para goteo<br>La grava cubre el pozo del techo<br>Los tapajuntas están bien colocados o posicionados<br>Acumulación de basura
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Techo de Membrana: ¿el techo de membrana está compuesto por rollos/láminas de materiales como caucho sintético, termoplásticos u otros materiales artificiales?<br><br>Dichos techos a menudo se instalan sobre una capa de aislamiento rígido. Estos tipos de techos de membrana pueden no tener una capa superior de piedra. Además, estos techos suelen ser blancos o de otros colores reflectantes para reducir la adquisición de calor solar y el efecto urbano de isla de calor. La lista de verificación es generalmente similar a la que se indica en "Techo construido".
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Techo verde: el "techo verde" con una capa de material vegetal vivo en la superficie superior suele ser un techo de membrana, como se indicó anteriormente. ¿Tiene el techo verde una capa o capas impermeables y resistentes a las raíces para aislar la capa de material vegetal vivo de las capas inferiores?<br><br>Para obtener más información, consulte los enlaces siguientes de la Guía de diseño de edificios completos
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Guía de diseño de edificios completos
http://www.wbdg.org/resources/greenroofs.php
ELEMENTOS DE CUBIERTA
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Proyecciones: ¿hay algo que atraviese la superficie del techo, como una chimenea o un conducto de ventilación? Esto ofrece una entrada para el agua y, por lo tanto, debe ser tapado adecuadamente.<br><br>Revise que ninguna proyección u ornamento esté tan débil o dañado que pueda derribar y romper los materiales del techo.<br><br>Revise:<br>Tapajuntas adecuado alrededor de las proyecciones<br>Desgaste de juntas de mortero en chimeneas<br>Juntas de mortero sueltas que dejen entrar agua<br>Inclinaciones en la chimenea<br>Antenas sueltas y tambaleantes<br>Pararrayos sueltos<br>Veletas sueltas y tambaleantes
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Acción galvánica: ¿hay alguna corrosión de metales causada por la acción galvánica?<br><br>Revise:<br>Metales ferrosos en contacto con metales diferentes, como clavos galvanizados en tapajuntas de cobre
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Cornisa: los techos con frecuencia fallan primero en los bordes y dejan entrar agua en la cornisa. ¿Las cornisas están en buen estado?<br><br>Revise:<br>La humedad hace que la pintura se pele en la cornisa, especialmente en la parte inferior<br>Cornisa rota o con trozos que faltan<br>Grietas y otros daños
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Parte inferior del techo: ¿Hay manchas de agua en las proyecciones y los aleros?<br><br>Inspeccione en un día lluvioso para ver si las manchas de agua son un problema actual o pasado.<br><br>Busque:<br>Manchas de agua en los tableros de sofito<br>Tableros de sofito dañados<br>Tableros de fascia dañados
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Tapajuntas: el tapajuntas generalmente está hecho de metal delgado, como cobre, aluminio o acero galvanizado. ¿Está instalado completamente alrededor de cada protuberancia a través del techo y en cada junta donde la pared vertical se cruza con el techo?<br><br>Revise:<br>Tapajuntas suelto, corroído o roto<br>Aberturas faltantes y sin calafatear en la parte superior del tapajuntas<br>Revocos de cemento de techo en el tapajuntas (Pueden ocultar fugas que no se han corregido)<br>Tapajuntas base y contratapajuntas de juntas verticales
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Canalones y tubos de bajada: los canalones con fugas pueden causar daños importantes en todo el edificio, no solo en el techo. ¿Hay algún daño en los canalones empotrados que pueda alimentar fugas ocultas directamente a la cornisa y hacia la estructura principal?<br><br>Revise:<br>Canalones obstruidos con escombros o hielo<br>Canalones que estén oxidados o corroídos<br>Canalones sueltos, inclinados o que falten<br>Juntas rotas en revestimientos metálicos de canalones empotrados<br>Nidos de pájaros y lugares de descanso
MATERIALES DE PAREDES EXTERIORES
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Mampostería y mortero: ¿hay juntas de mortero sueltas, grietas, manchas y puntos húmedos en la pared?<br><br>Las grietas pueden ser horizontales, verticales, diagonales, delgadas o gruesas.<br><br>Documente la naturaleza de la grieta, explicando lo mejor posible las causas de las grietas. Tenga en cuenta si las grietas atraviesan solo el mortero o también las unidades de mampostería.
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Mortero: ¿están sueltas o faltan juntas de mortero? Evalúe su estado como bueno, regular o malo.
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Ladrillo: ¿hay manchas, puntos húmedos, protuberancias, desconchados, eflorescencias y ladrillos que faltan?
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Piedra: ¿el trabajo de piedra tiene puntos húmedos, manchas, desprendimientos, protuberancias y eflorescencias? Para obtener una lista de verificación de inspección completa para piedra, consulte 04400-01-S.
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Estuco/yeso: ¿hay grietas, manchas, estuco suelto, puntos blandos, ampollas o protuberancias y estuco que se cae?
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Enlucido, tejas y revestimiento: ¿El sol, el viento, la lluvia, el granizo, el polvo, y la nieve y el hielo del invierno han causado daños al enlucido y al revestimiento?<br><br>Inspeccione el enlucido, las tejas, los plafones y las molduras de madera, como las cornisas, en busca de:<br>Tableros agrietados, tableros sueltos o tableros rotos<br>Piezas podridas y que faltan<br>Señales de vetas de suciedad (túneles de termitas)
ACABADOS EXTERIORES
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Pintura: ¿alguna de las superficies terminadas tiene signos de descamación, grietas o piel de cocodrilo?<br><br>Documente los hallazgos generales como buenos, regulares o malos
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Elementos decorativos: ¿hay algún desgaste en los elementos ornamentales?<br><br>Inspeccione no solo el adorno sino también sus soportes, como los anclajes, en busca de expansión debido al óxido.<br><br>Hierro fundido: inspeccione en busca de óxido, deterioro, corrosión y piezas sueltas o que falten<br><br>Piedra/terracota: inspeccione si hay baldosas sueltas, erosionadas, astilladas y manchadas<br><br>Madera: inspeccione en busca de podredumbre, humedad, grietas, piezas sueltas o que falten
VENTANAJE
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Puertas: ¿están las puertas, los marcos y los burletes en buenas condiciones?<br><br>Revise:<br>Alineación de las puertas<br>Todas las piezas en busca de deterioro.<br>Todo el herraje de la puerta para su correcto funcionamiento
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Ventanas: ¿tienen las ventanas solidez del material en el alféizar, la unión entre el alféizar y la jamba, las esquinas del travesaño inferior y los montantes?<br><br>Compruebe:<br>Funcionamiento correcto de todos los filos (incluido el filo superior de las unidades de ventana tipo guillotina doble)<br>Correcto funcionamiento del herraje<br>Masilla de acristalamiento suelta, agrietada o que falta<br>Solidez de los burletes<br>Grietas y otros daños en el dintel<br>Podredumbre y/o deterioro de la estructura de madera
TECHOS Y CUBIERTAS EXTERIORES
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Porche: ¿hay algún problema de humedad en el techo exterior o indicaciones de drenaje defectuoso desde el techo de arriba?<br><br>Inspeccione el techo para asegurarse de que el agua no entre también en la estructura principal del edificio.<br><br>Revise:<br>Pintura desconchada y manchas de agua en el techo<br>Tableros podridos y deformados en la cubierta<br>Escalones y pasamanos dañados y/o sueltos<br>Tableros podridos y otros daños en el techo<br>Grietas y otros daños en un suelo de cemento<br>Astillado, grietas, juntas de mortero sueltas o que falten en el ladrillo o piedra
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Soportes de madera: ¿hay algún insecto u hongo que destruya la madera causando un daño considerable a los soportes de madera de los techos y cubiertas exteriores?<br><br>La detección temprana de plagas y deterioro puede ayudar a los propietarios de edificios a evitar reparaciones costosas.<br><br>Los inspectores deben prestar especial atención a:<br>Mohos y hongos<br>Pudrición de la madera e infestación de termitas<br>Sellado de las cubiertas durante la cimentación<br>Corrosión de accesorios de hierro en piezas
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Infestación: ¿ha habido algún tratamiento químico de la estructura y el suelo adyacente para ahuyentar a los insectos?<br><br>Independientemente de las medidas de protección que se tomen, se debe realizar una inspección periódica al menos cada seis meses. La existencia de termitas o infestación en edificios más antiguos con espacio angosto es difícil de detectar porque el contacto con el suelo suele ser directo y los tubos de termitas no son evidentes.<br><br>La inspección por exterminadores profesionales es esencial en tales casos.<br><br>Compruebe:<br>La necesidad de tratamiento para hormigas y otros insectos destructores de la madera<br>Termitas<br>Daños y podredumbre en todas las piezas de madera
TERRENOS
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Calzadas y aceras: revise:<br>Riesgos de seguridad (levantamientos y hoyos)<br>Grietas y deterioro del material pavimentado<br>Daños y holguras de bordillos<br>Manchas de aceite y charcos de agua
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Pozo de ventana: revise si hay:<br>Fugas y agua estancada<br>Hojas y otros desechos<br>Otros daños al material del pozo de ventana
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Desagües pluviales: revise el drenaje adecuado y/o la obstrucción de la ruta del desagüe.
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Muro de contención: Revise:<br>Grietas, descascarillado por subflorescencia y congelación<br>Inclinación y protuberancias<br>Juntas de mortero sueltas, desprendiéndose y que falten
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Cimientos: inspeccione para asegurarse de que no haya acumulación de hojas y otros desechos en los bordes de los cimientos y que el drenaje sea adecuado. Revise:<br>Grietas, descascarillado por subflorescencia y congelación.<br>Inclinación y protuberancias<br>Juntas de mortero sueltas, desprendiéndose y que falten
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Paisajismo: revise todas las características del paisaje, por ejemplo: árboles, arbustos con partes enfermas o muertas. Revise si:<br>Los árboles sobresalen o tocan el edificio, causando daños o acumulación de basura<br>Las plantas trepadoras y enredaderas están causando daños (descamación de la pintura, deterioro de las juntas, etc.)<br>Plantas que retienen agua contra la estructura<br>Las raíces de los árboles dañan la estructura<br>Aparecen puntos desnudos en el césped y/o los arbustos necesitan poda
INSPECCIÓN DE INTERIORES
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Muro de mampostería con aguante de carga: inspeccione los muros de carga en busca de daños estructurales, prestando especial atención a lo siguiente:<br>Grietas causadas por movimiento estructural o contracción del material<br>Inclinación y protuberancias<br>Juntas de mortero sueltas/húmedas y descascarillado<br>Puntos húmedos, manchas y penetración de agua<br>Infestación de insectos/termitas y descomposición en las piezas de madera
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Muro de concreto vaciado en el sitio: Revise:<br>Asentamiento, grietas e inclinaciones<br>Penetración de agua, puntos húmedos y manchas.<br>Condiciones de humedad (empapamiento, etc.)<br>Infestación de insectos/termitas y descomposición en las piezas de madera
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Travesaños y vigas de madera: revise en busca de:<br>Flacidez en el centro del tramo<br>Elasticidad o vibración<br>Pendiente pronunciada en una dirección<br>Rotura en la parte inferior del travesaño o viga<br>Rechinamiento del piso y deterioro/infestación de insectos<br>Aguante de la mampostería<br>Techo de yeso abultado o hundido<br>Sobrecarga en los travesaños y vigas
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Vigas de acero/cubierta de concreto: revise:<br>Deflexión en el centro de la viga<br>Suelo inclinado<br>Conexiones corroídas<br>Conexiones que faltan y conexiones apoyadas en mampostería<br>Efectos de asentamiento, fugas mecánicas o exteriores
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Piso de concreto armado: revise:<br>Acero reforzado expuesto y descascarillado<br>Grietas anchas y regularmente espaciadas en el suelo<br>Grietas cerca y paralelas a la pared de mampostería<br>Polvo en la superficie y hormigón agrietado cerca de las columnas
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Suelos de mampostería: busque:<br>Fugas, grietas y descascarillado<br>Alteraciones y nuevos cortes de agujeros en el suelo de escaleras, instalaciones mecánicas, etc.<br>Eflorescencia<br>Aceras adyacentes y almacenamiento subrasante<br>Grietas en la coronación del arco y entre muros de apoyo
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Suelo de madera: Las piezas del suelo de madera que se apoyan directamente en el suelo son susceptibles al ataque de insectos y hongos. Revise la parte inferior de las tablas y las vigas del suelo para detectar ataques de hongos, insectos o termitas. Busque:<br>Grietas y tableros muy dañados<br>Tableros retorcidos<br>Chirridos al pisar<br>Si las tablas del piso necesitan restauración
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Alfombra: inspeccionar en busca de:<br>Bordes deshilachados<br>Partes dañadas<br>Manchas y zonas de desgaste
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Azulejo de cerámica: revise:<br>Adherencia y boquilla en juntas<br>Articulaciones sueltas<br>Fracturas y grietas<br>Azulejos que falten
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Acabados de paredes interiores: incluye, entre otros, yeso/estuco, paneles de yeso, madera y papel tapiz.<br>Empuje las superficies de la pared sospechosas para verificar si están flojas<br>Revise si hay signos de humedad (esto sugiere fugas, ya sea del techo o de las tuberías internas)<br>Inspeccione si hay grietas, protuberancias, descamación, ampollas y moho
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Acabados de techo: puede ser yeso/estuco, paneles de yeso, madera, papel tapiz o cualquier otro material. Especifique este otro material en su hoja de registro de la inspección. Busque:<br>Signos de yeso húmedo en los techos (esto sugiere fugas del techo o tuberías mecánicas y de plomería)<br>Yeso suelto, grietas y protuberancias<br>Ampollas y descamación
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Mampostería decorativa interior: esto incluye marcos de ventanas, paredes, revestimientos de madera y suelos. Revise:<br>Opacidad de las superficies<br>Manchas, humedad y descascarillado
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Chimenea: inspeccione minuciosamente las chimeneas activas para determinar la seguridad contra incendios, la solidez del material y la estabilidad estructural. Revise:<br>Conexión con ductos<br>Si el amortiguador es operativo<br>Si el ducto de humos está cubierto con un revestimiento de tejas de arcilla para evitar que el fuego y los humos se filtren en el edificio<br>Si el ducto no está obstruido hasta el techo<br>Si la caja de combustión tiene un revestimiento de ladrillo refractario
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Superficies Metálicas: latón, hierro fundido y bronce. Inspeccione todas las molduras metálicas ornamentales expuestas. Compruebe:<br>Suciedad acumulada, manchas y óxido<br>Corrosión y superficies agrietadas
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Escaleras: (se refiere a escaleras de madera) Revise:<br>Seguridad de todas las barandillas<br>Espacios entre huellas, contrahuellas y largueros<br>Escalera alejándose de la pared<br>Aflojamiento u otros daños en las balaustradas<br>Aflojamiento y otros daños en el poste newel<br>Relaciones irregulares entre contrahuella y banda de rodadura
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Puertas interiores y molduras de madera: revise:<br>Alineación, ajuste y funcionamiento adecuados de la puerta<br>Presencia de todos los herrajes de las puertas<br>Funcionamiento correcto de todas las cerraduras<br>Deterioro de bisagras y pasadores<br>Estado del acabado y otros problemas
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Ventanas interiores y molduras de madera: busque:<br>Alineación, ajuste y funcionamiento adecuados de la ventana<br>Presencia y funcionamiento de todo el herraje de la ventana.<br>Correcto funcionamiento de cerraduras, bisagras y pasadores<br>Signos de fugas de agua en los marcos<br>Movimiento de la hoja guillotina hacia arriba y hacia abajo del marco.<br>Juntas alrededor de los cristales de las ventanas<br>Estado del acabado y registro de otros problemas
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Gabinetes/mostradores de la cocina: inspeccione los gabinetes y los mostradores para asegurarse de que todos los cajones y puertas estén correctamente colgados y seguros, y que no haya restricciones de movimiento, y para asegurarse de que todas las unidades estén ancladas de manera segura a las paredes y al piso. Revise:<br>Si faltan manijas y herrajes<br>Encimeras muy gastadas o manchadas<br>Estado del acabado
MECÁNICA Y ELÉCTRICA
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Eléctrico: asegúrese de que haya suficientes circuitos de energía para hacer funcionar todos los electrodomésticos y equipos que utiliza el propietario. Recuerde que los edificios más antiguos no estaban originalmente cableados para cuidar los muchos electrodomésticos y equipos que se usan hoy en día.
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¿Buen estado de los cables de servicio entrante y apoyos?
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¿Están operativos todos los enchufes e interruptores exteriores?
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¿Todos los enchufes exteriores y los enchufes de la cocina, el baño y las áreas húmedas según lo exige el código están equipados con conectores de falla a tierra?
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¿Los fusibles o disyuntores se disparan con frecuencia?
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¿Ha revisado periódicamente un electricista todas las conexiones de los cables de aluminio?
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¿La electricidad llega desde arriba en lugar de bajo tierra (si es así, busque árboles u otros peligros que puedan causar problemas)?
ÁTICO
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La condensación ocurre en el ático principalmente debido a las vías fáciles para que la humedad migre desde las áreas ocupadas o debido a una ventilación inadecuada. Los ventiladores (rejillas) en el ático sin terminar y sin acondicionar deben permanecer abiertos para proporcionar circulación del aire durante todo el año.
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¿Alguna señal de fugas en el techo o tapajuntas en las vigas y el aislamiento?
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¿Señales de moho en la parte inferior de los tableros del techo?
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¿Humos, fugas de agua o roturas en las juntas de mortero de la chimenea?
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¿Estado recto y sólido de las vigas del techo?
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¿El aislamiento es adecuado y está en buenas condiciones?
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¿Algún nido u obstrucción de las aberturas de ventilación?
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¿Respiradero y/o ventilador del ático en funcionamiento?
FINALIZACIÓN
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Observaciones adicionales
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Nombre y firma del inspector
